L’acquirente

Colui che intende acquistare un immobile deve innanzi tutto raccogliere le informazioni necessarie per valutarne le caratteristiche e successivamente l'affidabilità del venditore. la prima operazione consiste nei consultare gli annunci immobiliari, verificando che le caratteristiche corrispondano alle esigenze e valutando il conseguente rapporto qualità-prezzo. le informazioni sull'immobile riportate nell'annuncio vanno poi verificate consultando i competenti uffici dei Catasto e delle Conservatorie dei registri immobiliari. E' consigliabile far controllare dal proprio notaio lo stato di diritto dell'immobile (proprietà, vendite precedenti, ipoteche o pignoramenti, classe, categoria, rendita catastale, ecc...) e da un tecnico di fiducia le caratteristiche strutturali (metratura, condizioni generali, stato degli impianti, regolarità urbanistiche ed edilizie, ecc...). Scelto l'immobile, si entra nel vivo della trattativa attraverso una serie di atti formali: dall'eventuale "proposta d'acquisto" al 'compromesso" fino al "rogito", che sancisce il definitivo passaggio della proprietà dell'immobile all'acquirente.

L’agente immobiliare

E' chiamata mediatore colui che in relazione due o più parti per la conclusione di un affare. Nel cosa della compravendita immobiliare, il mediatore deve essere iscritto nello speciale ruolo degli agenti immobiliari tenuto dalla Camera di Commercio di appartenenza. Solo l'iscrizione al ruolo da diritto al mediatore di percepire la provvigione da ambo le porti e garantisce la possibilità, sia all'acquirente sia al venditore, di ricorrere alla Commissione di Vigilanza Provinciale della Camera di Commercio di appartenenza per eventuali contestazioni.

La Proposta di acquisto

La "proposta d'acquisto" (o "contratto preliminare") è il primo atto per iscritto di una trattativa di compravendita. La sottoscrizione della proposta d'acquisto viene richiesta quando l'acquirente tratta attraverso un'agenzia immobiliare o un altro intermediario autorizzato, regolarmente iscritti ai ruoli della Camera di Commercio competente per territorio e che sempre alla C.C.I.A.A. abbiano depositato il formulario/testo della proposta d'acquisto e che lo stesso sia stato accettato dalla competente Commissione in quanto conforme alle disposizioni di legge sulla mediazione (L n. 39/89 e sulle clausole vessatorie (L n. 52/96). Tramite questo atto formale l'acquirente esplicita per iscritto l'intenzione d'acquisto al venditore tramite l'agente immobiliare, impegnandosi a comprare l'immobile a una certa cifra. La proposta di acquisto dovrà essere indirizzata al venditore e non all'agenzia/agente immobiliare e dovrà contenere i dati d'identificazione del venditore/proprietario e quelli dell'immobile, nonché prezzo, condizioni e termini dell'acquisto, formalità pregiudizievoli e obbligo del venditore alla loro cancellazione ad eccezione dell'eventuale accollo dei mutuo; termine di scadenza; scelta dei notaio da parte dell'acquirente; dichiarazione di conformità alle norme urbanistiche". Attenzione: la proposta d'acquisto è "irrevocabile soltanto per l'acquirente, in quanto lascia libero il proprietario di accettare o meno. Solo quando la proposta é accettata, entrambe le parti saranno obbligate ad adempiere all'impegno sottoscritto. Prima di sottoscrivere la proposta è consigliabile consultare un esperto di fiducia per essere certi che non ci siano clausole sfavorevoli. Versamento dei deposito cauzionale e provvigioni sono regole a parte.

L’acconto

Se l'acquisto avviene tramite un agente immobiliare questi richiederà un acconto come deposito cauzionale a garanzia dell'impegno di acquisto; tale deposito cauzionale sarà restituito in caso di mancata conclusione dell'affare o imputato al prezzo d'acquisto a titolo di caparra in caso di positiva conclusione. In tutti i casi di acquisto senza intermediari, l'acconto dovrà invece imputarsi direttamente a titolo di caparra (penitenziale o confirmatoria). L'assegno dovrà essere intestato alla proprietà e non trasferibile.

Il compromesso

Il compromesso (o "contratto preliminare") è il contratto con cui le parti interessate si accordano per iscritto sulle modalità della compravendita. Può essere stipulato per scrittura privata non autenticata o autenticata dal notaio; in questo secondo caso è obbligatoria la trascrizione del contratto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Nel compromesso vanno indicati per iscritto: i dati anagrafici dei contraenti; il prezzo di vendita dell'immobile; la descrizione dell'immobile con i dati catastali; i tempi e modi di pagamento; la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria; la conformità dell'immobile alle disposizioni di legge e ai regolamenti urbanistici ed edilizi (condono edilizio compreso); la data entro la quale dovrà essere stipulato il rogito e il notaio incaricato a redigerlo. L'acquirente deve inoltre ottenere dal venditore la garanzia che l'immobile sia libero da vincoli, pesi, oneri, trascrizioni pregiudizievoli ed ipoteche o che lo sarà prima dei ro-gito notarile. Deve poi assicurarsi che gli venga consegnata una copia della seguente documentazione: atto di proprietà; scheda identificativa catastale; regolamento di condominio e tabella millesimale della porzione immobiliare in oggetto; eventuale contratto di locazione; eventuale contratto di mutuo che grava sull'immobile; convenzioni col Comune o di lottizzazione, concessioni e licenze amministrative, domanda o concessione in sanatoria.

La caparra confirmatoria

La "caparra confirmatoria” é un anticipo sul prezzo d'acquisto dell'immobile che viene versato dall'acquirente all'atto dei compromesso. Come tale impegna entrambe le parli alla conclusione dell'affare. Questo vuol dire che se l'acquirente si ritira dall'affare perde ciò che ha versato; se invece é il venditore a ritirare l'impegno, questi dovrà rimborsare all'acquirente il doppio della somma che ha versato. Chi non si ritira dall'affare può comunque ricorrere al giudice perché siano rispettati gli impegni assunti e gli venga risarcito il danno subito. Qualora sul compromesso si parli semplicemente di "caparra” si intende con questo termine la "caparra confirmatoria".

La caparra penitenziale

La "caparra penitenziale" è la penale fissata dai contraenti in caso di inadempienza del contratto. Con questa formula le parti concordano che una di esse o entrambe possano recedere dal contralto, pagando appunto una "caparra penitenziale". Attenzione a non versare una caparra troppo bassa, in quanto la proprietà potrebbe cambiare idea o addirittura vendere ad una terza persona che le offra una differenza di prezzo superiore alla caparra da restituire.

Il rogito

Il rogito" è l'atto finale della compravendita. Rappresenta il passaggio definitivo dell'immobile dal venditore al nuovo proprietario per alto pubblico, unica forma consentita dalla legge per il trasferimento di beni immobili. Il passaggio di proprietà può avvenire con atto pubblico o con scrittura privata autenticata. E' preferibile la prima soluzione perché implica una maggiore assunzione di responsabilità da parte dei notaio. Al momento dei rogito l'acquirente dovrà assicurarsi che il venditore presenti i seguenti documenti: la carta d'identità e il codice fiscale; il rogito di acquista o la dichiarazione di successione in cui sia compreso l'immobile da vendere; le licenze e le concessioni edilizie con le eventuali varianti; il certificato di abitabilità/agibilità; le domande di condono edilizio con i bollettini di versamento dell'oblazione le concessioni in sanatoria; le planimetrie e i certificati catastali; la copia dei regolamento condominiale; le fatture delle spese di acquisto dell'immobile e delle spese per lavori fatti nell'edificio (anche sulle parti condominiali). Il notaio dovrà garantire all'acquirente una serie di indagini: ad esempio dovrò verificare presso la Conservatoria dei registri immobiliari che l'immobile non sia gravato da ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli. E' consuetudine che la scelta del notaio spetti a chi compra.

Il fisco

Qualora acquisti l'immobile da un privato, l'acquirente deve pagare l'imposta di registro, l'imposta ipotecaria e le imposte catastali. Sono tutte imposte proporzionali, calcolate sulla base dei prezzo di vendita dichiarato nel rogito, nella misura del 7% per l'imposta di registro, 2% per l'imposta ipotecaria, 1% per le imposte catastali. Se per l'acquirente si tratta di "prima casa” l'imposta di registro viene ridotta al 3% e quelle ipotecarie e catastali nella cifra fisso forfetaria di 500.000 lire. Nel caso in cui l'immobile ad uso abitativo, non avente caratteristiche di lusso, venga acquistato da un'impresa, la Legge n. 425 dell'8 agosto 1996 prevede due diverse imposizioni fiscali: Iva o imposta di registro. Se il venditore è l'impresa costruttrice o l'impresa che ha realizzato, anche avvalendosi di un soggetto appaltatore, sull'immobile interventi di recupero edilizio ai sensi dell'art. 31, comma 1, lett. c, d) ed e) della Legge n. 457/78 ovvero un'impresa che ha per oggetto esclusivo o principale la rivendita di fabbricati, la vendita è assoggettata ad Iva con l'aliquota corrispondente al tipo di immobile oggetto della vendita: ridotta al 4% se "prima casa" o al 10% se seconda casa, più le imposta di registro ipotecaria e catastale in misura fissa per complessive £ 750.000. Per i trasferimenti di proprietà posti in essere da imprese diverse da quelle suddette, non si applica l'Iva ma l'imposta di registro del 3% più £. 500.000 per le imposte ipotecaria e catastale, se "prima casa", o del 7% più l'1% per l'imposta catastale e il 2% per l'imposta ipotecaria, se seconda casa. Per tutti gli altri immobili, diversi dalle abitazioni, si applica sempre l'Iva. Il prezzo da dichiarare nel rogito è quello reale dell'acquisto e, comunque, non inferiore al valore della rendita catastale moltiplicata per 100 per le abitazioni (classificate nelle categorie catastali da A/ 1 a A/9), per 50 per gli uffici e gli studi professionali (cat. A/ 10) e per 34 per i negozi (cat. C/1).